Mire figyeljünk ingatlan vásárlás során?

A soron következő bejegyzésemben inkább gyakorlati oldalról próbálom megvizsgálni azokat a szempontokat, amelyeket érdemes figyelembe venni egy lakóingatlan vásárlása során. 

Mivel egy ingatlan adásvétele kizárólag, vagy közjegyző előtt, vagy ügyvéd előtt történhet, így nem a jogi fortélyokat kívánom kidomborítani ugyanis azzal, mind az ügyvéd, ind pedig a közjegyző tisztában van. 

I.               Mire figyeljünk az ingatlan kiválasztása során?

Az ingatlan vásárlásának talán egyik legfontosabb része az ingatlan kiválasztása. Így tekintsük át, melyek azok a sarokpontok, amelyekre érdemes időt szentelni?

Különböző időpontokban nézzük meg a lakást

• Figyeljük meg mennyire zajos a környék.
• Mennyire világos a lakás?

Ismerjük meg a környéket! 

• Parkolás
• Megközelíthetőség
• Járnak e az ingatlan előtt buszok (milyen messze van a buszmegálló?)
• Milyen messze vannak az üzletek?
• Gyerekek esetében: van e a környéken játszótér, óvoda, iskola
• Szomszédok

Az ingatlan műszaki megvizsgálása

• Penész (dohos szag, amit esetleg festéssel kívánnak elfedni)
• Vizesedés
• Repedés, süllyedés, csúszás
• Elektromos hálózat
• Gépészet

Ha az ingatlan műszaki állapotával kapcsolatosan kétségünk merülne fel, akkor fogadjunk statikust, hogy vizsgálja át a kiszemelt lakóingatlan műszaki állapotát. 

II.             Tulajdoni viszonyok tisztázása

Miután meggyőződtük az ingatlan műszaki állapotáról, az elhelyezkedéséről és mindazon ismérvekről, amit az előző pontban említettem, ezt követően ingatlan tulajdoni viszonyairól szükséges meggyőződni. Ennek legegyszerűbb módja az, ha beszerezzük az ingatlan tulajdonilapját és az ingatlan-nyilvántartási térképét.

Az ingatlan tulajdonilapjának három féle beszerzési módja van:

1. Kérjük ügyvéd segítségét
2. Felkeressük az ingatlan fekvése szerinti illetékes földhivatalt és az ingatlan helyrajziszámának, vagy az ingatlan pontos címének ismeretében kérjük a földhivatalt, hogy a kiszemelt ingatlan tulajdonilapját biztosítsa számunkra. (díjköteles és jelentős időbefektetéssel jár)
3. Amennyiben rendelkezünk a magyarország.hu oldalhoz szükséges ügyfélkapus regisztrációval, úgy a https://kau.foldhivatal.hu/auth/login oldalt meglátogatva-, akár az ingatlan helyrajziszámának, akár az ingatlan pontos címének megadását követően a tulajdoni lap lekérdezhető. Míg az első esetben a tulajdoni lap kikérése a földhivataltól díjköteles, addig a második esetben évente két tulajdoni lap ingyenesen lekérhető. (nem hiteles tulajdonilap-másolat)

Tulajdonilap

Az alábbi linken letölthető egy tulajdonilap minta: http://www.foldhivatal.hu/images/nyomtatvany/tullap.bmp

Látható, hogy a tulajdonilapot bárki lekérheti és meggyőződhet az ingatlan adatairól. A kérdés az, hogy milyen adatokról?

Az ingatlan tulajdonilapja egy közhiteles nyilvántartásból nyerhető okirat, ami tartalma három részből áll. A teljesség igénye nélkül nézzük meg, hogy melyek ezek a részek. 

A tulajdoni lap I. része az ingatlan számszerűsíthető adatait tartalmazza:

• a település neve, az ingatlan címe
• helyrajzi szám, fekvés megjelölése (belterület, külterület)
• az ingatlan területe (m²-ben)
• művelési ága (szántó, rét, legelő, szőlő, kert, gyümölcsös, nádas, erdő, fásított terület, halastó), vagy a művelésből kivett terület megnevezése (pl.: út, árok, beépítetlen terület, az épület fő rendeltetésének megnevezése: lakóház, gazdasági épület, stb.)
• mezõ- és erdőgazdasági művelés alatt álló földek minőségi osztálya, területe és az annak megfelelő kataszteri tiszta jövedelem (aranykorona érték)
• az ingatlan jogi jellege (pl.: védett terület, bányatelek, mûemlék, társasház, stb.)
• telki szolgalmi és földhasználati jog

A tulajdoni lap II. része az ingatlanhoz kapcsolódó tulajdonjogi információt tartalmazza a következõk szerint:

• tulajdonjog (a tulajdonos adatai, tulajdoni hányad, a tulajdonoshoz fűődő kiskorúság, gondnokoltság ténye)
• tulajdonszerzés jogcíme (pl.: adás-vétel, öröklés)
• állami tulajdon esetén az állam tulajdonosi jogait gyakorló szervezet neve
• vagyonkezelői jog

A tulajdoni lap III. része tartalmazza az ingatlanhoz fûzõdõ egyéb jogokat és azok jogosultjait:

• földhasználati jog, haszonélvezet és a használat joga
• földmérési jelek és villamos berendezések elhelyezését biztosító használati jog
• vízvezetési és bányaszolgalmi jog, vezetékjog
• elõ-, visszavásárlási, vételi jog
• tartási és életjáradéki jog
• jelzálogjog, végrehajtási jog

Látható, hogy mind a három rész megvizsgálása fontos az első részt azért, hogy meggyőződjünk arról, hogy ténylegesen arról az ingatlanról van szó mint, amit kiszemeltünk. 

A második részt azért szükséges megvizsgálni, mert arról, kell meggyőződjünk, hogy ki az ingatlan tényleges tulajdonosa, tulajdonosai, ugyanis ingatlant venni kizárólag csak a tulajdonostól lehet. (ide nem értve a meghatalmazásokat). 

Végezetül a harmadik rész ad számunkra arról információt, hogy milyen terhek vannak az ingatlanon. Nagyon fontos, hogy ha egy ingatlanon teher van pl. jelzálogjog + elidegenítési és terhelési tilalom, akkor az mind addig nem lehet tárgya adásvételnek, amíg a pl. a jelzálogjog jogosultja, ahhoz hozzá nem járul. Ez álltalában azzal jár, hogy a terheket ki kell fizetni, azt törölni kell és ezt követően lehet a tárgya az ingatlan adásvételi szerződésnek. 

Ingatlan nyilvántartási térkép

Az ingatlan nyilvántartási térkép beszerzésére már csekélyebb számú lehetősségeink vannak, ugyanis, vagy az ügyvéd segítségét kérjük, vagy személyesen az ingatlan fekvése szerint illetékes földhivatalnál kérjük ki. 

Az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis az állami földmérési alaptérkép digitális másolati példánya. Feladata, hogy a nyilvántartással összhangban ábrázolja az ingatlanok földrajzi elhelyezkedését.

Az ingatlanokkal kapcsolatos térképi változások (pl. telekmegosztás) vezetése az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázisban történik. Az ingatlan-nyilvántartási térkép - mely településenként - tartalma az ingatlan-nyilvántartás szempontjából a következő:

• település neve,
• település, fekvés, földrészlet határvonala
• helyrajzi szám
• épület, építmény
• alrészlet, művelési ág, minőségi osztály, mintatér
• utca, házszám

A térképet és tulajdoni lapot egyaránt érintő változásokat csak egymással összhangban lehet átvezetni.

III.            Ingatlan adásvételi szerződés

Miután a fent felsorolt pontoknak eleget tettünk, azaz az alap információkkal tisztában vagyunk, utána érdemes elkezdeni tárgyalni az ingatlan tulajdonosával az adásvételi szerződés megkötésének körülményeiről. 

Ha az adásvételi szerződés tárgya ingatlan, az eladó a tulajdonjog átruházásán felül köteles a dolog birtokának átruházására is. Ha a szerződés tárgya ingatlan, az adásvételi szerződést írásba kell foglalni.

•       Tisztázni kell, hogy mi marad az ingatlanban

– Alkotórész: A tulajdonjog kiterjed mindarra, ami a dologgal olyképpen van tartósan egyesítve, hogy az elválasztással a dolog vagy elválasztott része elpusztulna, illetve az elválasztással értéke vagy használhatósága számottevően csökkenne.

– Tartozék: A tulajdonjog kétség esetén kiterjed arra is, ami nem alkotórész ugyan, de a dolog rendeltetésszerű használatához vagy épségben tartásához rendszerint szükséges vagy azt elősegíti.

– Mennyi az eladási ár? Megfizetésének módja, ütemezése

– Birtokba adás időpontja

- Vásárlásnál igénybe venni kívánt kedvezmények:

- Babaváró kölcsön

- Kedvezményes hitel

- CSOK:

- Munkáltatói kölcsön

- Banki hitel

- Stb...

IV.            Fizetendő terhek

Vagyon szerzési illeték:

• A vagyonszerzőnek kell fizetni
• Általánosan a megszerzett vagyon 4% - a
• Érdemes tájékozódni a kedvezmények és illetékmentesség felől az okiratszerkesztő ügyvédnél, vagy a közjegyzőnél

SZJA:

Az értékesítőnek kell fizetni, ha az ingatlant a szerzés évét követő 5 éven belül értékesíti

Az szja alapja az ingatlanra vonatkozó vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem, ha az átruházás a megszerzés évében vagy az azt követő öt évben történik

• 100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben,
• 90 százaléka a megszerzés évét követő második évben,
• 60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben, 
• 30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben,
• 0 százaléka a megszerzés évét követő ötödik és további évben.

V.             Költségek

Az eladó viseli a birtokátruházással és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos költségeket.

A dolog átvételének és a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének költségei a vevőt terhelik.

• Igazgatási szolg. díj: 6.600.- Ft. hrsz.-onként
• Soron kívüli ügyintézés: +10.000.- Ft. hrsz.-onként
• Ügyvédi díj

VI.           Ingatlan bírtokba adása

A felek választása alapján bármikor megtörténhet

• Általában a teljes vételár megfizetését követően
• Ingatlan birtokbaadási-, átadás-átvételi jegyzőkönyv rögzítésével, ahol rögzítésre kerül az ingatlan adatai, a fogyasztómérők gyári száma és azok állása.