Osztatlan közös tulajdon – használati megállapodás, mire figyeljen? (jogi szemmel, érthetően)
Az osztatlan közös tulajdon lényege, hogy egy ingatlan egészére több tulajdonos tulajdoni hányaddal rendelkezik, a telek azonban fizikailag nincs felosztva. A mindennapi békés együttélés kulcsa a használati megállapodás: pontosan rögzíti, ki melyik részt használja kizárólagosan, mi marad közös használatban (bejáró, kocsibeálló, közművezetékek), és ki milyen költségeket visel.
Miért hasznos a használati megállapodás?
-
Vitamegelőzés: egyértelmű határvonalak, kevesebb konfliktus.
-
Értékesítés és finanszírozás: a vevők és bankok számára átlátható, milyen rész tartozik a tulajdoni hányadhoz a használatban.
-
Műszaki egyértelműség: vázrajz, bejáró szélessége, kerítések, parkolóhelyek – papíron rögzítve.
-
Harmadik személyek felé hatályosítás: ügyvéd által ellenjegyzett okiratként a földhivatalnál feljegyeztethető, így későbbi tulajdonosokra is „látható” lesz.
Mit tartalmazzon a megállapodás?
1) Felek és ingatlan azonosítása
-
Tulajdonosok adatai, tulajdoni hányadok, ingatlan helyrajzi száma, cím, műszaki adatok.
2) Használati rend és határok
-
Térképszerű vázrajz (melléklet), koordinált leírás (pl. „É-ÉK saroktól 12 m-re…”) – kizárólagos használatú részek pontos bejelölése.
-
Közös területek: bejáró, forduló, hulladékgyűjtő, közműaknák, kert közös sávja.
3) Közművek és szolgalmak
-
Víz, csatorna, gáz, villany – hozzáférés és karbantartás rendje; szükség esetén szolgalmi jog alapítása (átjárás, vezeték).
4) Építkezés, átalakítás, kerítés
-
Hozzájárulási rend (mikor, kitől, milyen formában), telepítési távolságok, kerítés és kapu költségmegosztása.
5) Parkolás, zaj és „házirend”
-
Parkolóhelyek kijelölése, vendégparkolás; csöndes időszak és közös terület használati szabályai.
6) Költségviselés és károk rendezése
-
Közös részek karbantartása (bejáró, csapadékvíz-elvezetés), költségfelosztás kulcsa (tulajdoni hányad/használati arány).
7) Értékesítés és elővásárlás
-
Osztatlan közösben a tulajdoni hányad önállóan eladható, de a többi tulajdonost elővásárlási jog illeti meg. A megállapodást célszerű mellékelni az adásvételnél – átlátható „melyik rész jár” a hányadhoz a használatban.
8) Bejegyzés a földhivatalnál
-
Közokiratban vagy ügyvéd által ellenjegyzett okiratban készüljön; kérje feljegyzését a tulajdoni lapra, hogy harmadik személyek is megismerhessék.
Gyakori hibák – és elkerülésük
-
Csak „szóbeli” egyezség: később nehezen bizonyítható. Készítsen írásos, pontokba szedett megállapodást.
-
Pontatlan határleírás: vita forrása. Használjon vázrajzot, lehetőleg szakemberrel készítve.
-
Közművek elfeledése: hozzáférés és karbantartás nélkül biztosan lesz konfliktus.
-
Közös részek kijelölésének hiánya: bejáró/forduló nélkül az élet ellehetetlenül.
-
Banki szempontok ignorálása: finanszírozásnál a bank jellemzően kéri a használati megállapodást – legyen jól kidolgozott.
7 lépésben a kész megállapodásig
-
Vagyon és használat feltérképezése (fotók, skicc).
-
Vázrajz elkészítése (szakemberrel).
-
Tervezet megírása: használati részek, közös terület, költségek, szabályok.
-
Egyeztetés a tulajdonostársakkal; szükség esetén mediáció.
-
Ügyvédi ellenjegyzés (közjegyző is lehetséges).
-
Földhivatali feljegyzés kérelmezése.
-
Frissítés: ha a használat érdemben változik, módosítsák okiratban.
Miben tud segíteni az ügyvédi irodám?
-
Használati megállapodás megírása banki és gyakorlati szempontok szerint.
-
Vázrajz előkészítése szakemberrel, szolgalmi jog alapítása.
-
Földhivatali ügyintézés és adásvételek összehangolása osztatlan közösben.
Jogi nyilatkozat: A fenti összefoglaló általános jellegű tájékoztatás. Az Ön ügyében a konkrét tényállás és a hatályos jogszabályok/bírói gyakorlat az irányadó. Kérjen személyre szabott tanácsot.