Ajándékozás vagy adásvétel? – Illetékkövetkezmények és buktatók (jogi szemmel, érthetően)

Ingatlan átadásánál sokszor felmerül a kérdés: ajándékozással oldja meg családon belül, vagy inkább adásvételi szerződéssel? A helyes döntés nagy pénzügyi különbséget jelenthet, mert más-más illeték és egyéb mellékkövetkezmény vonatkozik a két megoldásra. Az alábbi összefoglaló közérthetően, ugyanakkor jogi pontossággal mutatja be a fő szempontokat.

A lényeg röviden

• Adásvétel (visszterhes vagyonszerzés) illetéke: főszabály szerint 4%, 1 milliárd forint felett a meghaladó részre 2%, de ingatlanonként maximum 200 millió Ft. 

• Ajándékozási illeték mértéke: általánosan 18%; lakástulajdon és a hozzá kapcsolódó vagyoni értékű jog ingyenes (ajándékozással történő) szerzésekor 9%.

• Teljes illetékmentesség ajándékozásnál közeli hozzátartozók között: egyenesági rokonok (szülő–gyermek–nagyszülő–unoka), házastárs, testvér esetén.

• Lakásvásárlás CSOK Plusz / Falusi CSOK mellett: a 4%-os vagyonszerzési illetéket nem kell megfizetni(speciális feltételekkel).

Mit jelent ez a gyakorlatban?
Ugyanarra a 40 millió forint értékű lakásra:
– adásvételnél az illeték főszabály szerint 1,6 millió Ft;
– ajándékozásnál 0 Ft, ha egyenesági rokonra, házastársra vagy testvérre ruházza; más esetben 9% (= 3,6 millió Ft). 

---

Mikor lehet jobb az ajándékozás?

• Családon belül mozgatná a vagyont (pl. szülő–gyermek, testvérek): az illetékmentesség miatt sokszor ez a legolcsóbb.

• Haszonélvezet fenntartásával ajándékozna: az illetékalap a „tiszta érték” (a teherrel csökkentett forgalmi érték), ami kedvezőbb lehet. 

Buktatók:

• Nem közeli hozzátartozók között a 9% (lakás) vagy 18% (nem lakóingatlan) jelentős teher.

• Ha az ajándékozást rövid időn belül értékesítés követi, személyi jövedelemadó-szabályok léphetnek fel: érdemes előre adótervezést kérni (szabályok időről időre változnak).

Mikor lehet jobb az adásvétel?

• Ha CSOK Plusz vagy Falusi CSOK finanszírozza a vásárlást: ilyenkor teljes illetékmentesség érhető el. Önnek jellemzően csak az adásvételi és banki-közjegyzői költségekkel kell számolnia.

• Ha cserét pótló vétel történik (régi lakás eladása, új vásárlása rövid időn belül): a NAV a különbözet alapján számítja az illetéket, és az eljárást ideiglenesen fel is függeszti. 

Buktatók:

• Piaci ár alatti vételár beírása önmagában nem „spórolás”: a NAV a forgalmi értéket állapítja meg, és ez lesz az illetékalap. 

• Családon belüli adásvételnél különösen fontos a valós ellenérték és a pénzmozgás igazolása (banki utalás, nyilatkozatok).

---

Gyakorlati példák

1. Szülő → gyermek ajándékozás (lakás): 0 Ft illeték (mentesség). 

2. Testvér → testvér ajándékozás (lakás): 0 Ft illeték (mentesség). 

3. Távolabbi rokon → rokon ajándékozás (lakás): 9%. 

4. Lakás adásvétel (nem CSOK-os): 4% (1 Mrd Ft-ig), felette 2%, max. 200 M Ft. 

5. CSOK Plusz-szal vásárlás: 0% vagyonszerzési illeték (jogszabályi feltételekkel).

---

Milyen irányba érdemes indulni?

• Családon belüli átadás esetén általában az ajándékozás a nyerő (mentesség miatt).

• Piaci ügyletnél, vagy amikor finanszírozás (CSOK Plusz/Falusi CSOK) is van, az adásvétel lehet kedvezőbb.

• Vegyes megoldások (pl. jelképes vételár + haszonélvezet fenntartása) előtt mindenképp kérjen egyedi jogi és adózási tanácsot; a helytelen konstrukció későbbi NAV-korrekciót vagy szja-terhet hozhat.

---

Miben tud segíteni az ügyvédi irodám?

• Ajándékozási és adásvételi szerződés teljes körű elkészítése, ellenjegyzése.

• Illetékkövetkezmények megtervezése (mentességek, kedvezmények).

• CSOK Plusz / Falusi CSOK-os ügyletek szerződéses klauzuláinak pontos beépítése, hogy a NAV az illetékmentességet automatikusan alkalmazza. 

Jogi nyilatkozat: A tájékoztató a 2025. október 10. napján hatályos nyilvános NAV-anyagok és jogszabályok alapján készült; az egyedi tényállás és a mindenkori szabályok eltérhetnek. Döntés előtt javasolt személyre szabott tanácsot kérni.